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Vantagens da aquisição de imóveis em leilões e concorrências públicas

Comprar imóveis através de leilões e concorrências púplicas é um excelente negócio. Os resultados costumam superar com folga aqueles obtidos no mercado convencional, sendo que com frequência são observados lucros superiores a 20% nas transações, podendo chegar a 40% em alguns casos.

Em outras palavras: 

Em média, a cada cinco negócios realizados é possível dobrar o valor do ativo.

Isso demonstra que quanto mais técnico for o lance de arrematação, maiores serão as chances de o investidor aumentar seu patrimônio substancialmente. Em pouco tempo é possível trabalhar apenas com os lucros, protegendo, assim, o capital inicial.

Outra grande vantagem de adquirir imóveis nestas modalidades é a diversificação de investimentos, seja para a formação de carteiras de locação (comuns em estratégias previdenciárias e de geração de receita recorrente) ou como atividade principal do investidor.

Regra geral, a relação Valor de Mercado x Valor de Locação – utilizada para definição dos preços dos aluguéis - não costuma beneficiar o locador, posto que os índices que reajustam os contratos não acompanham a valorização dos imóveis e, por isso, geram desequilíbrio financeiro, beneficiando somente os inquilinos, sem contar os impostos e as despesas com administração, vacância, depreciação, inadimplência, custo de capital, dentre outras tantas que reduzem sensivelmente a rentabilidade do negócio, daí a importância do investidor deste mercado saber “comprar barato”.

Exemplo Prático:

Um imóvel cujo valor de mercado é de R$200 mil foi adquirido direto com a construtura e está sendo alugado por 0,5% a.m., ou seja, R$1.000,00 mensais. Deste total, a imobiliária cobra 10% a título de administração. Desprezando-se os custos descritos acima, de forma bastante simplificada, é possível concluir que a rentabilidade é da ordem de 0,45% a.m.. Na hipótese deste mesmo imóvel ter sido adquirido em um leilão ou concorrência pública com um desconto de 30%, ou seja, R$140 mil, mantendo-se a mesma relação Valor de Mercado x Valor de Locação, a rentabilidade passaria a ser da ordem de 0,65% a.m. aproximadamente:

Descrição Compra Direto com a Construtora Compra em Leilão / Concorrência
Valor de Aquisição R$200 mil R$140 mil
Valor de Locação R$200 mil x 0,5% = R$1.000,00 R$200 mil x 0,5% = R$1.000,00
Administração R$1.000,00 x 10% = R$100,00 R$1.000,00 x 10% = R$100,00
Resultado Bruto R$1.000,00 - R$100,00 = R$900,00 R$1.000,00 - R$100,00 = R$900,00
Resultado Líquido* R$900,00 / R$ 200 mil ~ 0,45% a.m. R$900,00 / R$ 140 mil ~ 0,65% a.m.

Conclusão:

No cenário 01 o resultado seria mais baixo do que o oferecido pela Caderneta de Poupança (que na regra antiga era de a 0,5% a.m. + T.R. sobre o valor aplicado), sem contar a redução do índice de liquidez pessoal do investidor. Já no cenário 02 a rentabilidade passaria a ser mais interessante, considerando que o Valor de Locação é definido em função do Valor de Mercado do imóvel e não pelo seu Valor de Compra.

Estas e outras considerações estão em nosso livro que está disponível para venda neste site.

Até a próxima!

(*) Neste exemplo as despesas com vacância, depreciação, inadimplência, custo de capital foram desconsideradas.

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