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Ganho de Capital Imobiliário: hipóteses de isenção e redução

O tema ganho de capital é de grande interesse dos investidores do mercado imobiliário, sendo que o assunto está entre os mais procurados por clientes e visitantes do nosso site.

De fato, é preciso ter bastante atenção para entender a diferença conceitual entre as hipóteses de isenção e de redução deste imposto, cuja incidência é muito representativa no resultado final de uma transação, podendo, inclusive, ser a diferença entre a obtenção de lucro ou de prejuízo.

Alíquota de 15%

A alíquota do Imposto de Renda sobre o ganho de capital é de 15% e incide sobre o saldo positivo entre o valor efetivo de aquisição e o valor de revenda. Importante destacar que o pagamento do imposto também é passível de reduções legais conforme o tempo decorrido entre a data da aquisição e a data da sua alienação. Quanto maior o intervalo de tempo entre estas datas, maior é o fator de redução da alíquota.

Exemplo prático

Um imóvel foi adquirido por R$ 100.000,00 e alienado pelo valor de R$ 150.000,00. O ganho de capital corresponde a diferença entre o preço de aquisição e o preço de revenda:

  • Resultado (Ganho de Capital) = Valor de Alienação - Valor de Aquisição
  • Resultado (Ganho de Capital) = R$150.000,00 - R$100.000,00
  • Resultado (ganho de capital) = R$50.000,00
  • Imposto a pagar = Alíquota x Resultado
  • Imposto a pagar = 15% x R$50.000,00 = R$7.500,00

Observação: Desconsiderando fatores de redução eventualmente incidentes.

1 - HIPÓTESE DE ISENÇÃO DO GANHO DE CAPITAL

A legislação prevê que, na determinação do ganho de capital serão excluídos os ganhos resultantes da alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais) do único imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, desde que, nos cinco anos anteriores, o seu proprietário não tenha efetuado alienação de nenhum outro imóvel, a qualquer título, tributada ou não.

Esta isenção está prevista no artigo 23, da Lei n.º 9.250/1995, e se aplica a qualquer tipo de imóvel, independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial ou de lazer, ou estar em zona rural ou urbana.

A condição para usufruir deste benefício, além do valor não exceder a R$ 440 mil, é que se trate da alienação do único imóvel que o titular possua.

Há também outra possibilidade de se evitar a incidência do imposto prevista no artigo 39 da Lei n.º 11.196/2005, e se aplica nas hipóteses de venda do imóvel residencial para a aquisição de outro imóvel também residencial, desde que a aquisição ocorra no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias a contar da primeira alienação. Se houver a aplicação parcial do produto da alienação, haverá a tributação do ganho de capital proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada. É importante destacar que esta isenção somente abrange o montante que se houver aplicado na aquisição de imóveis residenciais. Se o produto da alienação for aplicado em outros tipos de imóveis, haverá a tributação calculada de forma proporcional.

Outra condição para se usufruir dessa isenção é a precedência da alienação à aquisição, ou seja, primeiro o contribuinte precisa ter vendido o seu imóvel residencial, para depois ter adquirido, desde que no prazo de 180 dias, outro imóvel também residencial, do contrário não poderá usufruir deste benefício legal.

2 - HIPÓTESE DE REDUÇÃO DO GANHO DE CAPITAL

A legislação prevê ainda hipótese de redução da base de cálculo do ganho de capital, conforme o período de permanência do bem em propriedade do investidor. A fórmula para o cálculo da redução está prevista no § 1º, do artigo 40, da Lei n.º 11.196, de 21 de novembro de 2005, que diz:

Art. 40. Para a apuração da base de cálculo do imposto sobre a renda incidente sobre o ganho de capital por ocasião da alienação, a qualquer título, de bens imóveis realizada por pessoa física residente no País, serão aplicados fatores de redução (FR1 e FR2) do ganho de capital apurado.

  • 1º. A base de cálculo do imposto corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelos fatores de redução, que serão determinados pelas seguintes fórmulas:

I - FR1 = 1/1,0060m1, onde “m1” corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre a data de aquisição do imóvel e o mês da publicação desta Lei, inclusive na hipótese de a alienação ocorrer no referido mês;

II - FR2 = 1/1,0035m2, onde “m2” corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre o mês seguinte ao da publicação desta Lei ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação.

Existem outras hipóteses de redução da base de cálculo do imposto de renda sobre ganho de capital previstas para aquisições anteriores ao ano de 2005, havendo situações em que até mesmo não haverá imposto a pagar. Entretanto, passaremos a considerar somente as reduções que se aplicam na alienação de imóveis cuja aquisição tenha ocorrido posteriormente a 1º de dezembro de 2005, quando entrou em vigor a Lei 11.196/2005. Neste caso, utiliza-se o fator de redução FR2, previsto no inciso II do § 1º, do artigo 40, da Lei 11.196/2005, sendo a base de cálculo do imposto correspondente à multiplicação do ganho de capital pelo fator de redução determinado pela seguinte fórmula:

FR2 = 1/1,0035m2, onde “m2” corresponde ao número de meses-calendário, ou fração, decorridos entre o mês de dezembro de 2005, ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação.

A redução é válida para negócios realizados por pessoas físicas residentes no Brasil

A redução na alienação se aplica, a qualquer título, para bens imóveis, desde que realizada por pessoa física residente no Brasil; portanto, as alienações de imóveis de propriedade de pessoa jurídica não se sujeitam a esta regra.

Estes e outros conceitos estão no nosso livro Como Comprar Imóveis em Leilões que, em breve, estará à venda em nosso site.

Até a próxima!

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