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Alugar ou comprar um imóvel? Conheça as perguntas mais freqüentes

Quando o assunto é decidir entre comprar ou alugar um imóvel é comum que muitas dúvidas venham à nossa cabeça. Nada mais normal, considerando que, para a grande maioria das pessoas, esta será uma das principais decisões financeiras de toda vida.

Em momentos como agora, em que o mercado imobiliário está superaquecido e que não faltam lançamentos residenciais e comerciais para os mais variados públicos e bolsos, conter a tentação de sair do aluguel fica ainda mais difícil, o que exige muita cautela e moderação no sentido de evitar precipitações e arrependimentos futuros.

Separamos algumas perguntas que envolvem dúvidas comuns aos clientes e visitantes do nosso site.

DÚVIDAS – PESSOA FÍSICA

1) Tenho 27 anos, sou solteiro e moro de aluguel. Viajo com muita freqüência, pois trabalho há 2 anos numa empresa que possui filiais em várias cidades do Brasil. Meu salário é de R$4 mil. Possuo R$60mil em economias, incluindo meu FGTS. Gostaria de saber o seguinte: não seria a hora de comprar um imóvel próprio?

Talvez ainda não. Profissionais jovens devem priorizar a carreira, ainda mais enquanto descompromissados. É um período onde a mobilidade pode ser a diferença entre uma promoção ou uma demissão. Aproveite para poupar o máximo possível e deixar o seu dinheiro rendendo até que a sua situação pessoal e profissional esteja mais definida.

2) Sou casada e tenho 3 filhos. Meu marido é profissional liberal estabelecido e eu funcionária pública estadual de carreira. Faz 8 anos que moramos de aluguel num apartamento confortável, mas gostaríamos de ir para uma casa onde pudéssemos acompanhar de perto o crescimento das crianças. Economizamos em média R$3.200,00 mensais. Nossas reservas conjuntas somam R$350mil. Não seria o momento de mudarmos para algo que fosse nosso?

Sim. Tudo indica que este é o momento de vocês irem para um imóvel próprio. O fato da família estar definida e do casal ter atividades profissionais consolidadas e independentes, favorece em muito a realização deste sonho. Além disso, dependendo do imóvel, vocês já teriam economias suficientes para pagar a vista, dar uma boa entrada ou até mesmo assumir um financiamento, desde que, sem comprometer as reservas emergenciais de curto prazo (Exemplo: 6 vezes a despesa familiar).

3) Estou separada, tenho 38 anos, 2 filhos e trabalho numa pequena empresa onde recebo R$2.800,00 de salário. Atualmente, moro de aluguel num apartamento de 2 quartos, pelo qual pago R$1.000,00 por mês (incluindo taxas). Meu FGTS está em R$15mil. Estou com cadastro aprovado para financiar a compra de um imóvel popular, cuja parcela irá comprometer 30% dos meus rendimentos pelo prazo de 30 anos. Será que devo fazer o negócio?

Comprometer mais de 20% das receitas mensais com prestações de longo prazo é bastante arriscado, tendo em vista os demais despesas características do Orçamento Doméstico, ainda mais considerando que você trabalha numa empresa pequena - que são as que mais sofrem nos momentos de instabilidade econômica - o que aumenta a vulnerabilidade dos funcionários.

No seu caso, ainda que o valor atual da parcela do financiamento seja inferior ao valor do aluguel que você está pagando, o melhor a fazer seria continuar morando de aluguel e iniciar uma poupança destinada à compra do seu imóvel, pois, desta forma, além do seu FGTS, você juntaria dinheiro suficiente para dar uma entrada maior, o que diminuiria o saldo devedor e o comprometimento percentual do seu salário com à parcela.

4) Tenho um apartamento de 1 dormitório, quitado, que está avaliado em R$130mil. Gostaria de mudar para um novo, maior e que custa R$280mil. Pretendo financiar a diferença pagando parcelas de R$2.000,00 mensais por 7 anos. No momento, não possuo outras reservas. Minha pergunta é se isso seria um bom negócio do ponto de vista de financeiro.

Analisando exclusivamente os aspectos financeiros, da maneira que está sendo proposto, o negócio não parece vantajoso, pois você estaria trocando a possibilidade de formar uma reserva significativa (que seria a relação entre o valor da parcela, o período de capitalização e os juros acumulados), por uma obrigação de médio/longo prazo, representada pelo saldo devedor do financiamento imobiliário, ou R$150 mil ao preço de hoje.

SIMULAÇÃO:

Aplicando os mesmos R$2mil mensais na Caderneta de Poupança (rendimento de 0,5%am) por 84 meses, ao final do período o poupador teria algo em torno de R$208mil, portanto, superior aos R$150mil que seriam financiados.

5) Recebi um dinheiro extra e pretendo investir em imóveis para locação. Gostaria de saber qual seria a opção mais vantajosa entre imóveis novos ou usados, comerciais ou residenciais.

A locação de imóveis comerciais (lojas, salas comerciais, terrenos, etc) costuma ser mais rentável que a dos imóveis residenciais de padrão equivalente (casas e apartamentos), com as ressalvas características deste tipo de negócio (ex: vacância, inadimplência, depreciação, taxas de manutenção e de administração, etc) que também deverão ser avaliadas. No tocante a escolha entre imóveis novos ou usados, a mesma deverá ser pela opção que apresentar a melhor remuneração efetiva sobre o capital empregado, ou seja, o maior retorno financeiro percentual comparado as demais alternativas de investimento em produtos financeiros disponíveis no mercado, tais como: Caderneta de Poupança, Renda Fixa, CDBs, Fundos, etc.

DÚVIDAS – PESSOA JURÍDICA

1) Nossa empresa aluga uma sala comercial de 100,00m2 por R$3mil mensais. Nosso quadro de pessoal está com a capacidade máxima esgotada, pois o espaço físico não possibilita novas contratações. Atualmente temos disponibilidade de 'caixa' para adquirir um imóvel próprio, capaz de nos atender pelos próximos 3 anos, dando 50% de entrada e assumindo parcelas que seriam iguais ao valor do aluguel que estamos pagando, mas temos dúvidas se isso seria interessante financeiramente.

De modo geral, é recomendável que empresas em fase de transição evitem adquirir imóveis para uso próprio, ao menos durante o período de adaptação de pessoal e/ou de atividade, como é o caso. Medidas assim visam garantir a mobilidade, sem prejuízo aos índices de Liquidez e de Endividamento da organização, pois fazem com que as reservas financeiras disponíveis sejam prioritariamente destinadas a investimentos capazes de gerar receitas adicionais (ex: equipamentos, pessoal, publicidade, etc). Além disso, outra vantagem é que despesas fixas – como é o caso do aluguel – diminuem o resultado tributável, o que torna o negócio mais lucrativo conforme o regime de tributação.

2) Estou pensando em adquirir uma franquia de uma rede de confeitarias. Entretanto, ao contrário das demais, a minha loja não estaria num shopping e, sim, em um edifício comercial em lançamento localizado no bairro gastronômico da minha cidade. Considerando a complexidade das reformas e adaptações que precisariam ser feitas no imóvel, o que seria melhor: comprar ou alugar?

Por se tratar de uma loja conceito, onde o regime operacional (físico e de pessoal) é previamente definido, havendo disponibilidades de 'caixa' - desde que sem comprometer as reservas financeiras necessárias a operação do negócio - a compra do imóvel é a opção indicada. De qualquer forma, antes de qualquer decisão, avalie o reflexo da decisão na TIR (taxa interna de retorno) do investimento para ambos os casos, lembrando que quanto maior o aporte inicial, maior será o tempo de retorno.

CONCLUSÃO:

Como vimos, a decisão de comprar ou alugar um imóvel deve ser racional. Ser imparcial na hora de analisar as opções certamente será vantajoso para você ou para a sua empresa.

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